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二手房卖家违约,买家如何保护自己?

幸运飞艇直播下载 时间:2016-11-03 09:09:58 编辑:幸运飞艇直播下载 来源:人个幸运飞艇直播下载

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  业主提问

  李先生来电咨询,他最近被小区的物业公司告上了法庭,要求缴纳物业管理费。但李先生认为,自己并未与物业公司签订物业合同,且平时物业公司所提供的服务也完全没有到位,比如小区内偷盗现象严重、楼道内小广告随处可见、小区内有人随意养鸡养狗污染环境且影响业主休息等等。李先生认为物业公司提供的所谓服务自己根本没有感受到,所以他想知道这种情况下自己是否还需要缴纳物业费?

  律师解答

  根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”所以,只要本案中的物业公司是合法选聘的,那么李先生作为业主就不能以自己并非合同当事人而拒绝缴纳物业费。对于李先生所说的物业公司服务不到位的事实,其可以向法院提出请求法院酌情减少其应缴纳的费用。

  业主提问

  程先生来电咨询,2015年8月程先生与姚先生签订房屋买卖合同,约定以60万元的价格购买姚先生所有的房屋。在合同签订当天,程先生向姚先生支付了20万元作为定金。

  后程先生得知,姚先生已经欠下一大堆债务,卖给程先生的房屋也已经被法院查封。程先生想知道,这种情况下他能不能解除与姚先生的房屋买卖合同,并且要求姚先生双倍返还定金40万元呢?

  律师解答

  根据《合同法》第九十四条第(四)项的规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,可以解除合同。

  本案中因合同标的即涉案房屋已经被法院查封,致使程先生与姚先生所签订的商品房买卖合同的目的无法达至,因此程先生可以要求解除合同。而姚先生无法全面、无瑕疵地履行合同义务,其行为构成违约,故程先生有权要求双倍返还定金。但是本案中合同的总标的为60万元,程先生已经支付的20万元已经超过了主合同标的额的20%即12万元,所以定金的最高数额只能为12万元,程先生只能要求双倍返还12万元,即24万元,另外8万元则按照预付款直接返还。所以程先生最多只能要求姚先生返还32万元。

  责任编辑:北京幸运飞艇直播下载

  感谢北京观韬(苏州)律师事务所刘汉文房地产专业律师团队提供专业解答。


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